Рынок недвижимости в России: приспособление к новым условиям и рекордные темпы строительства.

      Адаптация вместо ажиотажа

      По мнению директора департамента «Домклик» Алексея Лейпи, рынок последние годы пребывает в «перманентном состоянии адаптации». Участники и граждане уже освоились с изменениями: слухи о корректировке условий «Семейной ипотеки» не вызывают больше паники. «Потребитель теперь понимает, что не стоит стремиться уходить и запрыгивать в последний вагон», — отметил эксперт.

      Тем не менее, процесс адаптации проходит не без трудностей. На фоне сокращения льготных программ объем предложения на рынке увеличился с 70 млн кв. м в 2024 году до 83 млн кв. м в текущем году. Доля непроданных квартир на момент ввода домов в эксплуатацию достигла 28%. В стране продолжается строительство рекордных 120 млн кв. м жилья.

      При этом рост доли нереализованного жилья не означает неминуемого падения цен. Как подчеркнул Алексей Лейпи, динамика определяется совокупностью факторов — ключевой ставкой, стоимостью строительства и платёжеспособным спросом. Рынок приходит в равновесие не за счёт непосредственного снижения цен, а за счёт конкуренции, акций застройщиков и строгой экономии проектов.

      Вторичная недвижимость оживает, разрыв цен сокращается

      На вторичном рынке постепенно наблюдается рост покупательской активности. Хотя текущие объемы сделок все еще ниже показателей 2021–2023 годов, тенденция к росту оценивается как положительная.

      Современное вторичное жильё (не старше 10 лет) дорожает быстрыми темпами — до 14–15% в год — благодаря готовой инфраструктуре. При этом разница в ценах между новостройками и таким жильём практически исчезла.

      В целом по стране разрыв между первичным и вторичным рынками сокращается впервые за последние пять лет. Если в декабре 2025 года готовое жильё было дешевле новостроек на рекордные 26%, то к маю 2026 года разница уменьшилась до 23%. Причина — переход спроса на вторичку и насыщение рынка недавно сданными объектами.

      Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в мае 2026 года составила 189,5 тыс. рублей, на вторичном — 125,8 тыс. рублей. Темпы роста обоих сегментов практически сравнялись: новостройки подорожали на 9,5% за год, готовые квартиры — на 9,4%.

      Ипотека: рыночная против льготной

      На фоне снижения ключевой ставки восстанавливается рыночная ипотека. В мае 2026 года её доля в общем объёме выдач достигла 45% — наивысшего уровня за два года.

      Предполагается, что выдачи по основным программам в 2026 году вырастут более чем вдвое. В целом рынок ипотеки в этом году может продемонстрировать рост на 10–15% по сравнению с 2025 годом.

      Что касается льготных программ, их ожидает перезагрузка, а не отмена. Наиболее значительные изменения коснуться «Семейной ипотеки»: обсуждаются привязка ставки к количеству детей, сокращение срока льготного кредита до 15 лет и другие параметры. Это может вызвать временное снижение спроса, однако с сентября выдачи ипотеки в крупных банках должны достичь уровня более 270 млрд рублей в месяц.

      Эскроу-счета: защита покупателей

      Эксперты отдельно отметили значение механизма эскроу-счетов. Его введение, по мнению Алексея Лейпи, помогло решить проблему обманутых дольщиков и защитить деньги покупателей от рисков банкротства застройщиков.

      Банк России применяет проактивный подход к проблемным объектам: при первых признаках кризиса предпринимаются меры — реструктуризация долгов, дофинансирование или передача проекта более надёжному застройщику. Как отметил первый заместитель председателя правления Сбербанка Александр Ведяхин, в финансировании жилой недвижимости не наблюдается крупных дефолтов — этот рынок находится в максимальной защите со стороны регуляторов.

      Страхование: выбираем не по цене, а по надежности

      Еще одной важной темой, поднятой на конгрессе, стало ипотечное страхование. Алексей Лейпи подчеркнул, что за