Рынок недвижимости в России: приспособление к новым условиям и беспрецедентные объемы строительства.

      Адаптация вместо ажиотажа

      По информации директора департамента «Домклик» Алексея Лейпи, рынок в последние годы находится в состоянии «перманентной адаптации». Участники и граждане уже привыкли к изменениям: слухи о возможных корректировках условий «Семейной ипотеки» больше не вызывают паники. «Потребители осознают, что не стоит стремиться запрыгнуть в последний вагон», — отметил эксперт.

      Однако процесс адаптации не является простым. На фоне сокращения льготных программ объём предложения на рынке увеличился с 70 миллионов квадратных метров в 2024 году до 83 миллионов в текущем году. Доля непроданных квартир на момент ввода дома в эксплуатацию достигла 28%. В стране продолжается строительство рекордных 120 миллионов квадратных метров жилья.

      При этом рост доли нереализованного жилья не обязательно приведёт к резкому падению цен. Как подчеркнул Алексей Лейпи, динамика рынка определяется рядом факторов — ключевой ставкой, себестоимостью строительства и платёжеспособным спросом. Рынок приходит в равновесие не за счёт непосредственного снижения цен, а посредством конкуренции, акций застройщиков и строгого контроля за затратами проектов.

      Вторичный рынок восстанавливается, разрыв сокращается

      На вторичном рынке постепенно возрождается покупательская активность. Хотя текущие объёмы сделок пока уступают показателям 2021–2023 годов, положительная тенденция роста уже заметна.

      Современное вторичное жильё (не старше 10 лет) начинает дорожать ускоренными темпами — до 14–15% в год — благодаря развитой инфраструктуре. При этом ценовой разрыв между новостройками и таким жильём практически исчез.

      В целом по стране разрыв между первичным и вторичным рынками сокращается впервые за последние пять лет. Если в декабре 2025 года готовое жильё было дешевле новостроек на рекордные 26%, то к маю 2026 года разница уменьшилась до 23%. Это обусловлено перетоком спроса на вторичный рынок и насыщением предложения недавно сданными объектами.

      В мае 2026 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 189,5 тыс. рублей, на вторичном — 125,8 тыс. рублей. Темпы роста в обоих сегментах практически сравнялись: новостройки подорожали на 9,5% за год, готовые квартиры — на 9,4%.

      Ипотека: рыночная против льготной

      На фоне снижения ключевой ставки возрастает доля рыночной ипотеки. В мае 2026 года её доля в общем объёме выдач достигла 45% — максимума за два года.

      Ожидается, что выдачи по основным программам в 2026 году вырастут более чем вдвое. В заключении, рынок ипотеки в этом году может продемонстрировать рост на 10–15% по сравнению с 2025 годом.

      Что касается льготных программ, их ждёт перезагрузка, а не полное прекращение. Наиболее значительные изменения коснутся «Семейной ипотеки»: планируется привязка ставки к количеству детей, ограничение срока льготного кредита до 15 лет и другие параметры. Это может временно охладить спрос, однако с сентября выдачи ипотеки в крупнейших банках должны достичь уровня свыше 270 млрд рублей в месяц.

      Эскроу-счета: защита покупателей

      Эксперты также отмечают значимость механизма эскроу-счетов. По мнению Алексея Лейпи, его введение помогло устранить проблему обманутых дольщиков и застраховать средства покупателей от рисков банкротства застройщиков.

      Банк России применяет проактивный подход в работе с проблемными объектами: при первых признаках кризиса принимаются меры — реструктуризация долгов, дополнительное финансирование или передача проектов более надёжным девелоперам. Как подчеркнул первый заместитель председателя правления Сбербанка Александр Ведяхин, в финансировании жилой недвижимости недостатков не наблюдается — этот рынок максимально защищён регуляторно.

      Страхование: выбираем не по цене, а по надёжности

      Ещё одной важной темой, обсуждённой на конгрессе, стало ипотечное страхование. Алексей Лей